در ابتدا بدانیم که ملک مشاع به چه ملکی گفته می‌شود.. در خصوص معرفی ملک مشاع باید گفت به ملکی که مشترک بین یک یا چند نفر باشد گفته می‌شود.
به آن معنا که هر بخش و جزء از ملک مورد نظر به تمامی صاحبان و شرکا تعلق دارد. به بیان دیگر در ملک مشاع هر فرد ( شریک یا صاحب ) نسبت به جزء جزء این ملک دارای مالکیت می‌باشد. به این وضعیت و شرایط حقوقی اشاعه گفته می‌شود.
تصرفات حقوقی
باتوجه به وضعیتی که املاک مشاعی دارند حتما شنیده‌اید که همواره با مشکلات بسیاری در زمینه‌های رهن و اجاره و فروش مواجهند. چراکه برای تمامی اقدامات گفته شده نیاز به موافقت و در واقع امضای همه‌ی مالکین مشترک می‌باشد. ناگفته نماند که اگر فردی مالک بخش مشخصی است رهن و اجاره و فروش آن کاملا بستگی به تصمیم خودش در مورد سهم خود دارد.
اینچنین تصرفات و اقدامات در بیان حقوقی تصرفات حقوقی نامگذاری می‌شود.
همانطور که در بالا خصوصیات این املاک گفته شد طرفداران این گونه املاک و اموال زیاد نیستند. حتی صاحبان مشترک این ملک‌ها سعی دارند هرچه سریع‌تر ملک را از وضعیت مشاعی خارج کنند.
برای این امر باید دست به تقسیم بزنند. اما به چه صورت؟
افراد یک تقسیم نامه اعم از نوع مادی و یا رسمی (ثبت شده در دفترخانه‌های رسمی) تهیه و تنظیم می‌کنند. البته این در صورتی می‌باشد که همه‌ی مالک‌ها بر امر تقسیم مشاعی رضایت کامل داشته باشند. اگر هیچ موافقتی بین دو طرف نباشد، میبایست هر یک دادخواستی در صورت تمایل به تنظیم در بیاورند و به دادگاه محل ملک و یا اداره ثبت ( بسته به شرایط ثبتی ملک ) ارائه دهند.
فروش ملک مشاع
ابتدا برای فروش ملک مشاع باید شرکا برای افراز و تقسیم ملک درخواست بدهند. اگر با توجه به نظر کارشناس مال قابلیت تقسیم نداشته باشد، گواهی عدم افراز صادر می‌شود و مالکین می‌توانند به واسطه دادگاه مال مشاع را به‌فروش برسانند.
مال غیرقابل افراز به مالی مشاعی می‌گویند که امکان تقسیم آن وجود نداشته باشد.
نکات مهم ابطال سند
ابطال سند وقتی ضروری می‌شود که پس از اینکه معامله‌ای صورت گرفت و باطل تشخیص داده شد یا به هردلیل فسخ شود.
باید توجه داشت که مساله وقوع معامله و ایجاد مالکیت امری کاملا متفاوت از تنظیم سند رسمی درخصوص آن است.
در دعوای ابطال سند علاوه برطرف قرارداد باید اداره‌ی ثبت اسناد و املاک را هم به عنوان خوانده به دادرسی دعوت نمود (به عنوان مرجع تنظیم کننده سند).
در صورتی که وقوع معامله سند عادی مستند باشد، فقط با اقامه دعوای بطلان معامله سند عادی باطل است. اما اگر در مورد آن معامله سند رسمی تنظیم شده باشد اعم از اینکه موضوع آن منقول باشد یا غیرمنقول، علاوه بر ابطال معامله، ابطال سند نیز باید درخواست شود.