مقصود از معامله معارض این است که شخصی، عین یا منفعت مال خود را به دیگری انتقال دهد یا حقی برای غیر در ملک خود ایجاد کند و بعد از وقوع این معامله، همان مال را به شخص ثالثی منتقل نموده یا حقی متعارض با حق منتقل‌الیه مقدم، در مال ایجاد نماید.

انواع معاملات معارض

معامله معارض با سند عادی

چنانچه مالک، ملک متعلق به خود را به موجب سند عادی به شخصی بفروشد و پس از این انتقال، همان ملک را با تنظیم مبایعه‌نامه (سند عادی) به شخص ثالثی منتقل نماید، دو سند عادی مذکور با یکدیگر تعارض دارند. در موارد این‌چنینی،  اصولا مبایعه نامه مقدم صحیح و مبایعه نامه موخر باطل است.

در تعارض میان دو سند عادی، تقدم و تاخر میان اسناد باید توسط دادگاه و به استناد سایر ادله موجود احراز گردد.

پس از تشخیص معامله مقدم توسط دادگاه، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام منتقل الیه این معامله خواهد شد و معامله دیگر محکوم به بطلان خواهد بود.

در صورتی که فروشنده یکی از معاملات را به عنوان معامله مقدم معرفی نماید و صحت این اقرار توسط دادگاه احراز شود و همچنین خریدار دیگر نتواند تقدم معامله خود را نزد دادگاه به اثبات برساند، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی به نام خریدار این معامله می‌شود.

معامله معارض با سند رسمی

امکان وقوع تعارض میان دو سند رسمی بعید و دور از ذهن است چراکه نقل و انتقالات املاک دارای سند رسمی در سامانه توسط سردفتر ثبت می‌شوند. اما در صورتی که نسبت به یک ملک، دو سند رسمی مالکیت تنظیم و صادر شده باشد راه حل نهایی، رسیدگی توسط دادگاه است. دادگاه پس از رسیدگی به موضوع و بدون توجه به تقدم و تاخر تنظیم اسناد، حکم ابطال یکی از اسناد را که جریان ثبت آن منطبق بر قانون نبوده و یا به جهات دیگری بطلان آن احراز شده، صادر می‌نماید.

معاملات معارض با اسناد رسمی و عادی

در خصوص تعارض معاملاتی که یکی از آنها با سند رسمی و دیگری با سند عادی بوده، فرض تقدم و تاخر دو سند نسبت به یکدیگر باید به صورت جداگانه بررسی شود.

اگر معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی بوده، معامله با سند رسمی معتبر خواهد بود؛ البته ذی نفع سند عادی می‌تواند با اثبات بی‌اعتباری سند رسمی نزد دادگاه، ابطال آن را تقاضا نماید و خواستار صدور سند رسمی مالکیت به نام خود شود.

اثبات موجبات ابطال سند رسمی مالکیت بر عهده مدعی قرار گرفته و تا زمان صدور حکم قطعی از دادگاه صالح مبنی بر ابطال سند رسمی مالکیت، اعتبار آن به قوت خود باقی است.

در فرضی که مالک، ملک خود را ابتدائا از طریق مبایعه‌نامه (سند عادی) منتقل کرده و همان ملک را مجددا به موجب سند رسمی به دیگری فروخته باشد، درمورد اعتبار معاملات منعقده میان حقوقدانان اختلاف‌نظر است. برخی معتقدند سند عادی تحت هیچ شرایطی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را نداشته و سند رسمی معتبر تلقی می شود.

در مقابل گروهی بر این نظرند که در صورت صحت مبایعه نامه عادی، معامله بعدی با سند رسمی معتبر نخواهد بود. این گروه در اثبات نظر خود چنین استدلال می‌کنند که انتقال مالکیت ملک به عنوان نتیجه عقد بیع، بلا فاصله پس از تحقق آن رخ می‌دهد. بنابراین با درج امضاء خریدار و فروشنده ذیل مبایعه نامه، عقد بیع قطعا و جزما واقع شده و مالکیت ملک به خریدار منتقل شده است؛ حتی اگر هنوز سند رسمی تنظیم نشده باشد. اجباری بودن تنظیم سند رسمی در معاملات غیرمنقول صرفا جهت اثبات وقوع عقد بیع در مراجع قانونی است و عدم تنظیم سند رسمی مانع انتقال مالکیت محسوب نمی‌شود.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال معامله معارض

دعوای ذی‌نفع به خواسته ابطال معامله معارض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. در صورت لزوم خواهان می‌تواند ضمن این دادخواست، حسب مورد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، ابطال سند رسمی مالکیت و … را نیز تقاضا نماید.