مطالبه سرقفلی و تخلیه ملک دارای سرقفلی یکی از دعاوی شایع است که ریشه در قراردادهای حقوقی ملکی و تجاری دارد.
ابتدا بهتر است به معنای سرقفلی بپردازیم.
سرقفلی درواقع حقی است که براساس آن، مستاجر می‌تواند از ملک تجاری با پرداخت مبلغی کم به‌عنوان اجاره‌بها استفاده کرده و با پایان یافتن مدت اجاره، به‌تصرف ملک اجاره‌ای ادامه دهد. به‌عبارت دیگر سرقفلی، مبلغی است که مستاجر در قالب یک قرارداد، به مالک می‌پردازد و براساس توافق، از منافع ملک تجاری با اجاره‌ای ناچیز بهره می‌برد. باید به این نکته توجه داشت که این موضوع تنها در مورد املاک تجاری کابرد دارد و برای ملک مسکونی تعریف نشده است.
رابطه سرقفلی و حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه با اتمام فعالیت یک مستأجر در محل کسب، ایجاد و تعیین می‌شود. حق کسب و پیشه در حقیقت زمینه تعیین میزان سرقفلی یک محل تجاری را برای مستأجر تازه وارد برای همان محل تعیین می‌نماید.
یک مستأجر در محل کسب استیجاری با فعالیت خود اعتبار و ارزش برای آن ملک ایجاد می‌کند. بنابر ارزشِ ایجاد شده در هنگام ترک محل توسط مستأجر، صاحب ملک می‌تواند مبلغ سرقفلی ملک را تعیین نماید.
نکات و شرایط مطالبه سرقفلی
اساس حق سرقفلی، بر رضایت و توافق دو جانبه استوار است. حق سرقفلی مربوط به اجاره املاک تجاری است و چنین حقی در مورد اجاره املاک مسکونی و اداری وجود ندارد.
- در عقد اجاره مبلغ سرقفلی تحت عنوان سرقفلی قید می‌گردد.
هر نوع اطلاق دیگر ممکن است تضییح حقوق طرفین را بدنبال داشته باشد.
- مطالبه سرقفلی زمانی معنا پیدا می‌کند که موجر در زمانی زوتر از موعد تخلیه ملک اجاری، تقاضای تخلیه آن را می‌نماید.
- مستاجر ملک در مدت اجاره ، نباید ملک را به دیگری اجاره داده باشد.
- مطالبه حق سرقفلی به استناد قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ قابل طرح و پیگیری است.
- مبلغ سرقفلی در زمان عودت به نرخ روز محاسبه شده و به مستاجر پرداخت می‌گردد.
- سرقفلی تعیین شده در سند رسمی قابل توقیف در نتیجه محکومیت مالی می‌باشد.
در شرایطی که مستأجر تحت فشار مالک قرار گیرد تا قبل از اتمام مدت قرارداد، محل اجاره را تخلیه نماید، وی می‌تواند به دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه و از آن طریق دادخواست مطالبه سرقفلی را تقدیم مرجع قضایی نماید.
دادگاه صالح به رسیدگی دعوای حق سرقفلی
در دعوای حق سرقفلی، برای مبلغ سرقفلی کمتر از ٢٠ میلیون تومان، شورای حل اختلاف محل ملک یا اقامتگاه خوانده صالح به رسیدگی است.
اما اگر مبلغ سرقفلی بیش از ٢٠ میلیون تومان باشد، دعوا در دادگاه محل وقوع ملک یا اقامتگاه خوانده، قابل طرح است.
حکم دادگاه و نحوه اجرای آن
چنانچه حکم دادگاه مبنی بر پرداخت مبلغ سرقفلی توسط اجاره‌دهنده ملک باشد، موجر ظرف ده روز موظف است مبلغ سرقفلی را پرداخت نماید.
در صورت خودداری موجر از پرداخت سرقفلی، مستأجر می‌تواند دستور توقیف اموال موجر را از دادگاه اخذ نماید تا به میزان طلب خود، بخشی از اموال را دراختیار بگیرد.
ممکن است مستأجر دادخواست مطالبه حق کسب و پیشه را تقدیم دادگاه نماید. در این صورت چون دعوا جنبه مالی دارد ، با توجه به میزان خواسته، موظف به پرداخت هزینه دادرسی می‌باشد.
ممکن است مستاجر با میل و رضایت خود، محل اجاره را تخلیه نماید و پیش از آن درخواست حق کسب و پیشه را مطرح نکند. این امر به منزله انصراف وی از برخورداری از حق کسب و پیشه تلقی می‌شود و در واقع وی این حق را از خود سلب نموده است.
تعیین مبلغ سرقفلی
مبلغ سرقفلی توسط دادگاه با توجه به این فاکتورها تعیین می‌شود:
- موقعیت ملک
- طول مدت اشتغال مستأجر در مورد اجاره
- حسن شهرت مستأجر
نحوه مطالبه سرقفلی به چه صورت است؟
در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ٧۶، اگر مالک براساس حکم تخلیه اقدام به تخلیه ملک نماید، مستأجر در مواردی که خود را مستحق دریافت سرقفلی می‌داند، می‌تواند همزمان با دادخواست تخلیه یا پس از آن، مطالبه سرقفلی را درخواست نماید. دادگاه در جلسه رسیدگی با ارجاع پرونده به کارشناس، ارزش سرقفلی را به نرخ روز محاسبه و مالک را به پرداخت آن محکوم می‌نماید.
خواهان دعوا، مستأجر ملک است و خوانده دعوا مالک ملک می‌باشد.
اجرائیه چه زمانی صادر می‌شود؟
پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت مالک به پرداخت سرقفلی و قطعیت آن، اجراییه صادر می‌شود و به مالک ابلاغ می‌شود که ظرف ١٠ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به پرداخت سرقفلی اقدام نماید، در صورت عدم پرداخت مالک ظرف مهلت مقرر، مستأجر می‌تواند اقدام به توقیف اموال مالک نماید.