الزام به تنظیم سند رسمی یعنی چه؟
برای منتقل کردن مالکیت املاک دو نوع سند وجود دارد: سند رسمی و عادی.
سند رسمی
سندی که در دفتر ثبت اسناد رسمی و یا در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم شود؛ البته بعضی از ماموران رسمی هم اگر در حدود صلاحیت و اختیار ایشان باشد، می‌توانند این سند را تنظیم کنند.
طبق قانون مدنی ایران، املاکی که دارای سند رسمی باشند، اعتبار بالاتری نسبت به املاک با سند عادی دارند؛ بنابراین در خصوص سندهای رسمی اگر تردیدی وجود داشته باشد به این معنا که به جعلی یا اصل بودن آن شک داریم باید از راه قانونی ثابت کنیم یا اینکه به طریقی نشان دهیم که این سند، دارای شرایط ذکر شده در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی نیست.
بطور طبیعی یکی از راه‌های اصلی برای ثابت کردن مالکیت، داشتن سند آن است، و اغلب فقط با داشتن سند رسمی قابل تأیید است..
زمانی که فردی سند رسمی را کسب کرده باشد، هیچ کس اجازه تصرف در ملک او را ندارد به‌همین منظور لازم است در مورد تصرف عدوانی نیز آگاه باشیم..
برای اموال غیرمنقول نیز همین قاعده صدق می‌کند؛ به این معنا که برای اثبات مالکیت خودرو نیز وجود سند رسمی مالکیت الزامی‌ست. به عنوان مثال در مورد خودرو، برای محاکم قضایی و دادگستری وجود یک سند عادی مثل برگ سبز خودرو، مالکیت را ثابت نمی‌کند و باید سند رسمی وجود داشته باشد.
در نتیجه، خریدار هر نوع مالی اعم از منقول و غیر منقول، موظف است که مالکیت خود بر مال خریداری شده را تحکیم کرده و با دریافت سند رسمی، از منافع آن بهره‌مند شود..
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، چه زمانی و چگونه؟
در صورتی که فروشنده مسئولیت تنظیم سند رسمی را عهده‌دار نشود و به این تعهد قائل نباشد، خریدار باید پیش از ادعای مالکیت، تنظیم سند رسمی را درخواست کند و سپس اگر دادگاه انتقال مالکیت از طریق سند عادی را تایید کند. در این صورت دادگاه فروشنده را ملزم می‌کند تا انتقال مالکیت را به صورت رسمی انجام دهد.
در واقع باید گفت که با تنظیم سند رسمی، تعهد طبیعی از سمت مالک پیشین ملک برای انتقال آن به مالک جدید ایجاد می‌شود. اگر فروشنده به هر علتی روال تنظیم سند را انجام ندهد، خریدار می‌تواند از طریق محاکم قضایی اقدام به ابطال سند رسمی کند.
این دعوا و دادخواست در اصطلاح حقوقی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خوانده می‌شود.
نکات قابل توجه در خصوص الزام به تنظیم سند ملک
۱.دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی مرتبط با مال منقول، در دادگاه محل زندگی خوانده و برای اموال غیر منقول در دادگاه محل استقرار ملک برگزار می‌شود.
۲.دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی، جزو دعاوی مالی محسوب می‌شود و ۳/۵ درصد از قیمت منطقه‌ای ملک برای هزینه‌های دادرسی باید در نظر گرفته شود.
۳. خواهان فقط در مواردی قادر به تنظیم دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی‌ست که برای ادعا و دعوای خود مدرک کتبی و مشهود داشته باشد. کسی که مبایعه‌نامه مکتوب ندارد نمی‌تواند چنین دعوایی را مطرح سازد.
۴.برای اموال غیرمنقول، سند باید به صورت رسمی ثبت شده باشد. سند عادی از نظر قانون‌گذار اعتبار ندارد و برای مراجع قانونی قابل پذیرش نیست.
شایان ذکر است که موارد گفته شده مختص اموالی‌ست که در حال حاضر وجود دارند. در صورتی که ملک مورد نظر هنوز وجود ندارد باید قوانین مخصوص به همان اعمال گردد. به طور مثال برای پیش فروش یک آپارتمان در دست احداث، باید قوانین مربوط به پیش فروش رعایت شود.
مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در این خصوص دو فرضیه باید در نظر گرفته شود:
فرض اول: برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی جهت انتقال مالکیت به خریدار، تاریخ مشخصی از طرف خریدار و فروشنده تعیین شده است.
فرض دوم: فروشنده و خریدار تاریخی را مشخص نکرده‌اند
در حالت اول، فردی که خواهان تنظیم سند رسمی است، در تاریخ تعیین شده در دفترخانه ثبت اسناد رسمی حاضر می‌شود و در صورتی که فروشنده در دفتر حاضر نشد، گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کند و از این طریق اثبات کند که فروشنده تعهد خود را برای انتقال رسمی مالکیت انجام نداده است.
در حالت دوم، خریدار باید از طریق ارسال اظهارنامه، از فروشنده درخواست کند که در تاریخ و زمان معینی در دفتر اسناد رسمی حضور داشته باشد تا فرایند انتقال مالکیت رسمی انجام شود. در چنین موردی اگر فروشنده بدون توجیه مشخص در تاریخ تعیین شده در دفترخانه حضور نداشته باشد، خریدار می‌تواند گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کند.
اگر فرض بگیریم که فروشنده مالک رسمی مال مورد نظر است، خریدار می‌تواند گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کرده و درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه ارائه کند.
در این دعوا، خریدار خواهان و فروشنده خوانده تنظیم سند رسمی هستند.
به طور کلی برای چنین دعوایی، دادگاه صالح همان دادگاهِ حوزه قضایی محل ملک است..
دادگاه در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه اقداماتی انجام می‌دهد؟
مواردی که دادگاه بایستی تایید نماید از این قرار است:
- تایید صحت و اعتبار انتقال مالکیت
- احرازِ اینکه فروشنده (خوانده) مالک اصلی مال مورد نظر است
- تایید اهلیت خوانده جهت فروش مال
- احراز اینکه خریدار (خواهان) پرداخت‌ها و تعهدهای مندرج در سند عادی را به جا آورده باشد و شرایط قرارداد را انجام داده باشد.
- احراز و تعیینِ میزان هزینه تنظیم رسمی سند و مسئول پرداخت آن
خوانده، پس صدور حکم جهت الزام به تنظیم سند رسمی از سوی دادگاه، به مدت ده روز فرصت خواهد داشت که به دفترخانه مشخص شده مراجعه کرده و سند رسمی مالکیت را به نام خواهان انتقال دهد.
در صورتی که خوانده از انجام این تعهد سر باز زند، واحد اجرای احکام دادگاه به صورت مستقیم و رسمی به دفترخانه مذکور دستور می‌دهد که سند رسمی انتقال مالکیت را تنظیم کند؛ سپس یک نماینده از دادگاه به دفترخانه اعزام و به جای خوانده سند را امضا خواهد کرد.
برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی داشتن وکیل الزامی‌ست؟
داشتن وکیل الزامی نیست اما به دلیل پیچیدگی‌های پرونده بهتر است وکیل داشته باشید. وکیل مورد نظر برای این پرونده‌ها، وکلای دعاوی ملکی هستند و می‌بایست در حوزه شناخت قراردادها و آثار آنها تخصص داشته باشند.